V večstanovanjskih stavbah, ki imajo več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih enot, morajo etažni lastniki določiti upravnika, ki naj bi delal v skupno dobro, torej naj bi s korektnim vzajemnim sodelovanjem pomagal uresničevati skupne zastavljene cilje, ohranjati ali celo izboljšati vrednost stavbe, konec koncev pa naj bi s pametnimi odločitvami pomagal znižati stroške. Sliši se sicer enostavno, a zdi se, da je upravljanje večstanovanjskih stavb vse bolj pereč problem, na kar kažejo vse pogostejše objave v medijih, kjer se stanovalci pritožujejo nad delom upravnikov. Nič čudnega torej, da se vedno več etažnih lastnikov odloča za zamenjavo upravitelja. Kateri so najpogostejši razlogi za takšno odločitev, nam je pojasnil g. Jure Lisica, direktor podjetja UPRA-STAN, v katerem si prizadevajo strankam na področju upravljanja stavb zagotoviti najbolj strokovne in sodobne rešitve. "Etažni lastniki se odločijo za zamenjavo upravnika takrat, kadar so nezadovoljni. 

Upra-stan

Jure Lisica, direktor UPRA-STAN

V večini primerov gre za netransparentno poslovanje upravnika, torej za nepravično delitev stroškov, astronomske zneske ’favoriziranih’ izvajalcev, sporno porabo rezervnega sklada, skrivanje raznoraznih podatkov, neodzivnost in pa v zadnjem obdobju predvsem za finančno kondicijo upravnika. Vedno znova poudarjam, da naj bodo etažni lastniki pozorni na likvidnost upravnika in ali so resnično njihova sredstva ločena na fiduciarnem računu. Na žalost se dogaja tudi to, da upravniki končajo v stečaju, etažni lastniki pa izgubijo svoja dolgoletna, težko privarčevana sredstva."

Včasih je krivda tudi na strani etažnih lastnikov

Kljub temu, da si tako lastniki kot najemniki želijo, da bi bila njihova soseska že na prvi pogled lepo urejena, da bi bil objekt redno in kvalitetno saniran ter seveda, da bi bili stroški čim nižji, so velikokrat tudi sami krivi, da sodelovanje z upravnikom ne poteka kot bi moralo. Kot nam je še zaupal g. Lisica, ima lahko neaktivnost in nesodelovanje pri vzdrževanju stavbe s strani etažnih lastnikov posledice tako pri ohranjanju kot tudi pri višanju vrednosti njihove etažne lastnine. "Dejstvo je, da kjer ni sodelovalnega odnosa, tudi mi kot upravniki ne moremo sami izpeljati del, ki so včasih nujno potrebna za ohranitev dobrega stanja stavbe. Velikokrat je težava uporabnikov nepoznavanje Stanovanjskega zakona, ki je osnovna podlaga za upravljanje stavb. Včasih imajo etažni lastniki pričakovanja, ki jih upravnik po nobenem zakonu ne more ali celo ne sme izpolnjevati."

 Kakšen je postopek zamenjave upravnika?

Nepravično bi bilo torej trditi, da je upravnik dežurni krivec za vse nepravilnosti, nekvalitetne sanacije na objektih in visoke stroške, a pritožb s strani etažnih lastnikov je kot rečeno vedno več, kar dokazujejo tudi številna vprašanja o razrešitvi upravnika v večstanovanjski stavbi, ki jih nezadovoljni stanovalci med drugim pošiljajo na Zvezo potrošnikov Slovenije. Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko namreč kadarkoli odstopijo od pogodbe s trenutnim upravnikom, postopek zamenjave pa je sicer preprost, a je vendarle potrebna previdnost. "Pobude za zamenjavo upravnika običajno sprožijo nadzorni odbori ali predstavniki večstanovanjskih in poslovnih stavb," pojasnjuje ga. Tea Kozar, vodja trženja v podjetju Upra-stan. "Po tem, ko vzpostavimo kontakt in se spoznamo, je zelo pomembno, da odlično steče najprej naša sodelovalna in pozitivna energija. Mi si zelo želimo sodelovalnih skupnosti, kjer so v ospredju zaupanje in moč, da skupaj ustvarimo učinkovito prihodnost za stavbo. Ko zberemo vsaj 50% soglasij glede na celotno etažno lastnino, etažni lastniki lahko podajo odpoved sedanjemu upravniku in običajno, kot veleva zakon, prične teči 90 dnevni odpovedni rok."

Upra-stan

Lepo urejena oglasna deska je dober pokazatelj odgovornosti upravnika.

V tem času je obstoječi upravnik dolžan stavbo negovati kot do sedaj, dodaja. Ob prevzemu je potrebno, da prejšnji upravnik preda vso dokumentacijo, vezano tako na tehnično zgodovino in stanje stavbe kot podatkovno bazo o etažnih lastnikih. S pričetkom nove pogodbe o upravljanju stavbo prevzame novi upravnik.

Izberite dobrega upravnika

Če ste tudi v vaši večstanovanjski stavbi med etažnimi lastniki vlada vsesplošno nezadovoljstvo in ste se odločili za zamenjavo upravnika, bodite pozorni predvsem pri izbiri novega. Z upravljanjem stavb se pri nas ukvarja več kot 360 gospodarskih družb in samostojnih podjetnikov in glede na vse pogostejše pritožbe v medijih in na forumih je težko najti upravnika, ki bo s srcem predan svojemu delu in bo delal izključno v dobro etažnih lastnikov. Tega se še kako dobro zavedajo v družinskem podjetju Upra-stan z 20-letno tradicijo, v katerem je glavno vodilo zaposlenih prizadevanje za dolgoročni obstoj in delo s strastjo. "Naša filozofija je samo ena - mi smo družina, varčno rastemo skupaj," pove ga. Kozar. "V našem tako imenovanem krogu obljub si prizadevamo na vsakem koraku zagotavljati najbolj strokovne in sodobne rešitve s prijaznim pristopom za naše uporabnike; usmerjeni smo k družbeni odgovornosti, k partnerskem odnosu z uporabniki, zaposlenimi in partnerji, spodbujamo osebni stik, znižanje stroškov, vse stroške za naše uporabnike preračunavamo s pomočjo najsodobnejšega računovodskega sistema ta hip, spodbujamo ekološko usmerjenost, ustrezno vzdrževanje stavb, strokovno načrtovanje investicij, ustrezno pravno delovanje, izključno glede na Stanovanjski zakon, hitro odzivnost 24 ur na dan vseh 365 dni v letu, elektronsko upravljanje z i-Upravnikom in istočasno se trudimo deliti življenjsko pomembne vrednote z družbo in okoljem." Kot še dodaja, to počnejo s srcem in strastjo, in so ravno zaradi tega vredni zaupanja in te drugačnosti, za katero si tako zelo prizadevajo.

Zadovoljstvo strank je na prvem mestu

Da je dober upravnik zlata vreden, nam potrdi tudi g. Boris Lemut, predsednik nadzornega odbora na Smetanovi ulici 80, 82 in 84 v Mariboru: "Pred dvema letoma smo zamenjali upravitelja stavbe. S tem novim upraviteljem, torej z Upra-stanom, smo v tem kratkem času uspeli narediti novo streho, fasado, toplotno energetsko fasado, zamenjali smo vsa nova kletna okna ter nova vrata. Kurilno sezono 2015/2016 smo začeli tudi z novo podpostajo, ki je last našega bloka." Glede na vsa obnovitvena dela g. Lemut pričakuje nekje med 30 in 50 odstotkov prihrankov na letni ravni.

Upra-stan

Stavba na Smetanovi pred sanacijo ... (Foto: Osebni arhiv)

Upra-stan

... in stavba na Smetanovi po sanaciji. (Foto: Dominvrt.si)

Več kot zadovoljni z novim upravnikom pa so tudi stanovalci večstanovanjske stavbe nekaj ulic stran. G. Dragomir Radulović, eden izmed etažnih lastnikov, ki v stavbi živi že 10 let, nam pove, da so dolga leta tavali v temi, glavni problem so bili astronomski stroški ogrevanja.

Upra-stan

Prihranki so lahko celo trikratni. (Foto: Dominvrt.si)

"Stanje v naši kurilnici smo spremljali 7 let. V prvih petih letih smo imeli povprečno porabo v bloku 36.000 litrov za 2.000 kvadratnih metrov bivalne površine. Potem je to sicer v naslednjih dveh sezonah nekoliko upadlo, ampak je bilo kljub temu povprečje v zadnjih sedmih letih več kot 30.000 litrov, natančneje 31.500. V lanski sezoni, po tem, ko smo zamenjali upravnika, pa je bila ta poraba le 10.500 litrov, kar pomeni trikrat manj oziroma ena tretjina od nekega izhodiščnega stanja." Kar se tiče energetske sanacije bloka so v sodelovanju z novim upravnikom v dobrem letu in pol naredili skorajda vse, kar se je dalo narediti; od toplotne izolacije fasade bloka, potem strehe, stropa v kleti bloka, uredili pa so tudi kurilnico na zemeljski plin. Kar nekaj denarja so dobili od eko sklada, nekaj malega so imeli v svojem rezervnem skladu, večji del pa je šel iz kredita. Danes imajo torej topla stanovanja in kar je najpomembnejše – nizke stroške ogrevanja.

Če se tudi v vaši stavbi že dolga let nič ne premakne, je skrajni čas, da ukrepate. Etažni lastniki - pretehtajte različne možnosti in izberite dobrega upravnika. Upravnik je namreč tisti, ki deluje v imenu etažnih lastnikov in za njihov račun, zato je zelo pomembno kako izbira določene izvajalce, kako pridobiva ponudbe (ali so transparentne ali ne), kakšen kader ima, kakšno programsko opremo uporablja in konec koncev kakšen je njegov odnos do stanovalcev. Le z vzajemnim sodelovanjem etažnih lastnikov in upravnika, skupno vizijo in pozitivno energijo je namreč mogoče kot rečeno dosegati zastavljene cilje, predvsem pa ohraniti in celo izboljšati vrednost stavbe tudi za prihodnje generacije stanovalcev.

Upra-stan

Stavba, v kateri živi g. Radulović, je bila resnično potrebna temeljite prenove. (Foto: Osebni arhiv)

Upra-stan

Zaradi celotne energetske prenove stavbe danes stanovalci plačujejo bistveno manj, hkrati pa imajo za razliko od prej topla stanovanja. (Foto: Osebni arhiv)